Due diligence imobiliária
Análise de matrícula, cadeia dominial, certidões do imóvel e do vendedor, ônus, penhoras e restrições.
Área de atuação
Imobiliário
Empresarial
em Belo Horizonte
Imóvel é o ativo que mais concentra valor e o que mais esconde problema. Matrícula, cadeia dominial, dívida de condomínio, restrição ambiental e pendência do vendedor aparecem depois da assinatura, quando aparecem em quem comprou sem verificar. Nossa atuação começa antes do sinal.
- Desde 2001experiência empresarial
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Due diligence imobiliária: o que se verifica antes de assinar
A verificação prévia de um imóvel tem duas frentes, e ignorar a segunda é o erro mais caro do mercado. A primeira é o próprio bem: matrícula atualizada, cadeia dominial, área registrada compatível com a construída, averbação da edificação, ônus reais, hipotecas, usufrutos, penhoras, débitos de IPTU e de condomínio, além de eventuais restrições urbanísticas ou ambientais.
A segunda frente é o vendedor. Ações judiciais, execuções em curso e situação fiscal importam porque uma venda realizada por quem já respondia a cobrança pode ser declarada ineficaz por fraude à execução ou fraude contra credores, e o comprador de boa-fé descobre o problema anos depois, já com o imóvel reformado e ocupado. Certidões pessoais do alienante são tão relevantes quanto a matrícula.
Na locação comercial, os pontos que geram disputa são previsíveis: garantia, responsabilidade por benfeitorias, reajuste, hipóteses de rescisão antecipada e, sobretudo, o direito à renovação compulsória, que depende de requisitos legais específicos e de prazo próprio para ser exercido. Perder esse prazo significa perder o ponto comercial.
Já a integralização de imóveis em pessoa jurídica ou holding envolve efeitos registrais, tributários e sucessórios simultâneos. A ordem das operações e a forma como o capital é integralizado alteram o custo da estrutura e a proteção obtida, e a análise precisa preceder qualquer registro.
Quando nos procurar
Situações que chegam até nós.
Se você se reconhece em alguma delas, a conversa vale a pena, mesmo que a conclusão seja a de que ainda não é hora de agir.
Você vai comprar ou vender um imóvel
Due diligence de matrícula, vendedor e pendências é o que separa um bom negócio de um processo de dez anos.
A empresa vai alugar um ponto comercial
Luvas, garantias, benfeitorias, renovação compulsória e rescisão precisam estar bem definidas no contrato.
Há imóvel para integralizar em holding
A operação tem efeito tributário, registral e sucessório, e uma ordem correta de execução.
O imóvel tem pendência registral
Área divergente, inventário não concluído, usucapião, loteamento irregular ou construção não averbada.
Você vai incorporar ou lotear
Memorial, registro da incorporação, patrimônio de afetação e contratos de venda das unidades.
Há conflito sobre um imóvel
Despejo, cobrança de aluguel, disputa de posse, vício construtivo ou atraso de entrega.
O que fazemos
Serviços desta área.
Escopo definido por escrito antes de começar, com responsável, prazo e condições acordados.
Contratos de compra e venda
Redação e negociação, com garantias, condições suspensivas, retenção de preço e distribuição clara de riscos.
Locação comercial
Contratos de locação, garantias, revisional, renovatória, despejo e negociação de saída antecipada.
Regularização registral
Retificação de área, averbação de construção, usucapião, regularização de espólio e desdobro.
Incorporação e loteamento
Estruturação jurídica do empreendimento, registro, patrimônio de afetação e contratos com adquirentes.
Integralização de imóveis
Transferência de imóveis para pessoa jurídica ou holding com o cuidado tributário e registral necessário.
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre imobiliário empresarial.
A matrícula atualizada e sua cadeia, a existência de ônus, penhoras, hipotecas e usufrutos, a situação fiscal do imóvel, os débitos de condomínio, a regularidade da construção perante a prefeitura e, tão importante quanto, a situação pessoal do vendedor: ações, execuções e risco de fraude contra credores, que podem anular a venda anos depois.
Não há resposta única. A comparação envolve ganho de capital na venda futura, tributação da receita de aluguel, custo do ITBI na integralização, proteção contra riscos da atividade e efeito sucessório. Para patrimônio relevante ou renda de aluguel recorrente, a estrutura jurídica costuma ser vantajosa; para imóvel único de uso próprio, muitas vezes não.
Depende do que o contrato prevê e da razão da desistência. Há situações de rescisão com devolução parcial de valores, atraso do vendedor que autoriza rescisão sem multa e vícios que permitem desfazer o negócio. O prazo e a forma da notificação fazem enorme diferença no resultado, quanto antes o caso for analisado, maiores as opções.
Entre as partes, o contrato particular produz efeitos e gera obrigações. O problema é perante terceiros: sem registro na matrícula, quem consta como proprietário continua sendo o vendedor, e o imóvel segue respondendo por dívidas dele. Quem comprou por gaveta descobre isso quando aparece uma penhora sobre o bem que já pagou.
É o ato que faz constar na matrícula a edificação existente no terreno. Sem ela, o registro descreve apenas o lote, e a casa ou o galpão simplesmente não existem juridicamente, o que impede financiamento, dificulta a venda, atrapalha a integralização em holding e cria divergência entre área construída e área registrada, com reflexos tributários.
A lei assegura ao locatário comercial o direito à renovação compulsória do contrato quando cumpridos requisitos de prazo do contrato, tempo de exploração do mesmo ramo e regularidade nas obrigações. O ponto crítico é o prazo para propor a ação, que se abre e se fecha em janela específica antes do fim da locação. Perdida essa janela, perde-se o direito, e, com ele, muitas vezes o ponto comercial.
Atuação local e nacional
Imobiliário Empresarial a partir de Belo Horizonte.
A sede do Ciatos Jurídico fica no bairro Luxemburgo, em Belo Horizonte. Nesta área, atendemos clientes em Minas Gerais e em outros estados, presencialmente ou por canais digitais, com apoio local quando o caso exige.
Primeiro contato
Traga o problema.
Nós olhamos a empresa inteira.
A primeira conversa serve para entender o seu cenário e dizer, com honestidade, se temos como ajudar, e como.
1
Você fala com um advogado
Não com atendente e não com robô. Quem ouve o caso é quem vai conduzi-lo.
2
Diagnóstico antes de proposta
Entendemos o cenário completo, inclusive os números, antes de falar em honorários.
3
Escopo e valor por escrito
Você recebe o que será feito, por quem, em quanto tempo e por qual valor. Sem surpresa no meio do caminho.
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